Det er en god idé at sætte sig ind i ”parcelhusreglen”, hvis du står for at sælge din ejendom

Af ejendomsmægler Allan Dichow, LandboGruppen, tlf. 76 60 23 32.

Som udgangspunkt er fortjenesten ved at sælge en ejendom skattepligtig.

Dog er der en mulighed for, at man kan sælge sin ejendom skattefrit, hvis ejeren eller dennes husstand selv har boet i ejendommen en tid, og desuden opfylder en af betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhusreglen).

Man skal reelt have boet i ejendommen, det vil sige, at man skal have haft sin dagligdag og sin folkeregisteradresse på ejendommen. Man opererer ikke med et tidsmæssigt krav, og det tolkes sådan, at selv en kort periode er tilstrækkelig. Bevisbyrden påhviler ejeren.

Parcelhusreglen
For at kunne komme ind under parcelhusreglen, skal en af følgende betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 være opfyldt:

1. At ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller

2. At der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse på grund af en lovbestemmelse eller lignende eller

3. Udstykning vil ifølge skattemyndighederne medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Ad 2)
Erklæring om udstykningsmuligheden skal indhentes hos kommunen. For ejendomme, der ligger i landzone, kan der normalt ikke opnås tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse.

Ad 3)
Kan der ikke opnås udstykningserklæring, er den sidste udvej for at undgå beskatning, at skatte-myndighederne udsteder en erklæring om, at udstykningen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restejendommen. Mine egne erfaringer med at opnå en værdiforringelseserklæring er positive – skattemyndighederne er som oftest lydhøre overfor de saglige argumenter man har.

Det kunne f.eks. være, hvis en udstykning medfører, at en ny ejendom kommer til at ligge klos op ad et eksisterende stuehus eller kommer til at spærre for stuehusets panoramaudsigt over vandet.

Overvej evt. udstykning
Har man et grundareal, der overstiger 1.400 m², og ingen af nævnte betingelser kan opfyldes, er det en god idé at overveje at udstykke ejendommen inden salget. Herved opnår man, at kun det frastykkede areal bliver skattepligtigt, mens hovedparcellen med bygninger kan sælges skattefrit, forudsat at man kommer under 1.400 m².

Ved blandede bolig/erhverv, det kan f.eks. være stuehuse og driftsbygninger, kan boligdelen som udgangspunkt sælges skattefrit, hvis den har været beboet af ejeren eller dennes familie, og ligeledes opfylder en af betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Fortjenesten for erhvervsdelen bliver i givet fald beskattet.

Ved nævnte ejendomstype skal der ske en fordeling af købesummen på bl.a. stuehus, bygninger og jord, og da stuehuset som oftest kan sælges skattefrit, har sælger naturligvis en stor interesse i at få placeret en stor del af købesummen på stuehuset, hvorimod køber har modsatrettet interesse.

De beskrevne regler gælder ikke, hvis man lever af at handle med fast ejendom.

Skulle du have spørgsmål til emnet, er du selvfølgelig altid velkommen til at kontakte os.