Kan sælgerpantebreve bruges som finansieringskilde til berigtigelse af vores ejendomshandel? I særdeleshed i en tid, hvor det kan være vanskeligt at finde andre alternativer for købere, oplever ejendomsmæglerne hos LandboGruppen oftere spørgsmål omkring sælgerpantebreve.

- Der er ingen tvivl om, at en sælger helst vil have salgsprovenuet udbetalt i kontanter, men hvad gør man, når nu banker og sparekasser ikke er så vilde med at åbne døren til pengeskabet? Det er her sælgerbrevet kommer ind, siger Gjerluf Hansen, der som ejendomsmægler hos LandboGruppen især har specialiseret sig i køb og salg af landejendomme.

Sælgerpantebrevet er, som navnet siger, en måde at finansiere en overtagelse, idet sælger lader nogle penge stå i ejendommen for på et senere tidspunkt at få dem tilbagebetalt med renter af den nye ejer.

Lovændring
En ændring af kursgevinstloven, der blev vedtaget i januar sidste år, betød en harmonisering af beskatning af fordringer, og at det fremadrettet kan være noget mere attraktivt at bruge sælgerpantebreve.

- I al enkelthed går ændringen ud på, at kursgevinster på fordringer som sælgerpantebreve skal beskattes, og at tab kan trækkes fra, forklarer Gjerluf Hansen.

Hvis en landmand eksempelvis sælger sin ejendom for 10 millioner kroner, og køber selv har 500.000 kroner samt kan låne seks millioner i sin kreditforening – så mangler der at blive berigtiget 3,5 millioner kroner.

- Der udstedes så et sælgerpantebrev med fem procent i rente og en afviklingsperiode på 20 år. I henhold til Skats kurstabeller kan sælgerpantebrevet sættes til kurs 80 - altså til 2,8 millioner kroner, siger Gjerluf Hansen.

Ved en kontantpris på 10 millioner kroner er ejendomsavancen i ovenstående eksempel beregnet til to millioner kroner. Ved berigtigelsen med sælgerpantebrevet kan kurstabet på dette (700.000 kroner) fratrækkes i ejendomsavancen, som derfor kun bliver på 1,3 millioner kroner.

Tab og gevinst
Såfremt køber overholder sine forpligtigelser overfor sælger - altså betaler renter og afdrag på sælgerpantebrevet som aftalt - vil sælger blive beskattet løbende af kursgevinsten.

- Foruden renterne vil han jo få hovedstolen på 3,5 millioner kroner tilbagebetalt. Men såfremt køber ikke overholder sine forpligtigelser, og ejendommen må gå på tvangsauktion til en pris, som ikke giver dækning til sælgerpantebrevet, så kan sælger nu fratrække sit tab i sin skattepligtige indkomst, fortæller Gjerluf Hansen.

"Sælgerpantebreve kan være den sidste brik for at få en handel af ejendomme til at falde på plads".

Før lovændringen havde sælgeren ikke denne mulighed, og han kunne derfor stå i den groteske situation, at han skulle betale skat af ejendomsavancen, uanset om sælgerpantebrevet blev fuldt indfriet eller ej.

- Alle ønsker selvfølgelig at få de penge, de har til gode, men hvis det ikke sker, er der nu den formildende omstændighed, at ens tab kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst.

Men der er ingen regler uden undtagelse, og det gælder også her. Reglerne gælder ikke imellem nære pårørende, siger Gjerluf Hansen.

Det vil sige, at tabet ikke kan fratrækkes i de tilfælde, hvor en landmand sælger til sin søn eller datter. Foruden børn dækker betegnelsen nære pårørende over nære familiemedlemmer som ægtefælle, forældre, bedsteforældre, børnebørn, svigerbørn og svigerbørnebørn samt hovedaktionærselskaber.

For yderligere oplysninger kontakt Gjerluf Hansen, tlf. 76 60 21 36